Depuis le 1er janvier 2022, la durée maximale d’un crédit immobilier est de 25 ans. Pour quelle raison ce chiffre est-il désormais une règle obligatoire ? Existe-t-il des exceptions ? Voici ce qu’il faut savoir.
Lutter contre le surendettement des ménages
Le gouvernement en parlait déjà en 2020, et en 2021, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière, organisme qui associe entre autres le ministère de l’Économie et la Banque de France) avait recommandé que les prêts immobiliers n’excèdent pas une durée de 25 ans. Cette recommandation est devenue une règle à laquelle doivent se plier les banques depuis début 2022.
Avec cette mesure, il s’agit de lutter contre l’endettement des ménages. En effet, une durée longue signifie parfois d’avoir encore un prêt immobilier à rembourser sur le tard, par exemple à la retraite, alors que les revenus baissent. Cette situation peut être périlleuse pour le budget d’un ménage. Par ailleurs, plus un crédit est long, plus il coûte cher. Même si l’effort mensuel est bien sûr plus “confortable” avec un prêt sur 30 ans qu’avec un prêt sur 15, il faut prendre en considération le fait que le montant des intérêts sera élevé, sans oublier celui de l’assurance.
Par ailleurs, et c’est là aussi une mesure forte prise par le HCSF à la suite de ses recommandations, le taux maximum d’endettement est désormais fixé à 35%, assurance comprise, contre 33% auparavant. Cela permet aux ménages d’emprunter mieux, et donc moins longtemps.
Des dérogations pour un prêt immobilier de plus de 25 ans
La règle du 25 ans maximum s’applique en principe pour tous les particuliers qui souscrivent un prêt immobilier. Cependant, les banques et établissements de crédit conservent une marge de manœuvre.
Ils peuvent en effet s’affranchir de ces conditions maximums de durée et de taux d’endettement pour 20 % des prêts octroyés. Et dans ces 20%, 80% des dérogations doivent être effectuées pour les ménages qui achètent leur résidence principale, avec une proportion de 30% pour les primo-accédants afin de ne pas pénaliser ceux qui ont un apport faible. Bien entendu, le dossier doit être solide.
Deux autres cas peuvent permettre d’augmenter la durée d’un prêt immobilier jusqu’à 27 ans :
- Un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
- Un achat dans l’ancien avec de lourds travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
L’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) est chargée de vérifier le respect de ces nouvelles règles : les établissements bancaires ou de crédit qui ne les respecteraient pas s’exposent à des sanctions.
