Immobilier : louer meublé ou vide, quels impacts sur votre fiscalité ?

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Si vous avez un bien immobilier et que vous souhaitez le mettre en location, vous vous êtes sans doute déjà posé la question des avantages et des inconvénients de le louer meublé ou nu. On fait le point pour vous.

Location meublée : le régime BIC et ses spécificités

En louant un bien immobilier meublé, vous devenez loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec ce statut, vous êtes imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Ensuite, vous pouvez faire votre choix entre deux options pour vos impôts. La première possibilité est d’opter pour le régime forfaitaire  : dans ce cas vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. La seconde solution est de choisir le régime réel : il s’agit pour vous de déduire les charges et amortissements de vos recettes. Mécaniquement, vos revenus locatifs diminuent, et donc vos impôts également.

Comment choisir votre régime ? Il suffit de faire une estimation de vos impôts dans les deux cas.

location meublé ou à nu

Le régime micro-BIC ou forfaitaire pour une location meublée

Ce régime s’applique si vos recettes ne dépassent pas la somme de 70 000 €. Sur ce montant, seule la moitié est imposable : le régime forfaitaire est donc avantageux si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

La location meublée en régime réel

Si vos revenus locatifs dépassent la barre des 70 000€, vous dépendez automatiquement du régime réel. Cependant, vous pouvez demander au fisc d’en bénéficier même dans le cas contraire, si vous avez fait vos calculs et que le régime réel est plus intéressant pour vous. Dans ce régime, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges (travaux, intérêts d’emprunts, frais de syndic, taxes, etc.) ainsi que vos amortissements (déduction d’une partie du prix du logement des loyers lors de votre déclaration).

Location nue : à déclarer dans les revenus fonciers

Louer un appartement nu peut aussi être intéressant au niveau fiscal. Contrairement à la location meublée où vous devez déclarer un “bénéfice”, la location nue impose de déclarer un “revenu”. Selon votre cas de figure, vous relèverez du micro-foncier ou du régime réel.

Le régime micro-foncier pour une location nue

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes automatiquement au régime du micro-foncier. Celui-ci vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers : vous n’êtes donc imposable que sur 70% des sommes perçues.

Location nue et fiscalité au régime réel

Tout comme pour la location meublée, le régime réel peut être choisi même si vous ne dépassez pas la barre des 15 000€ par an. Il permet de réduire le montant des loyers annuels car vous pouvez déduire un certain nombre de frais. Il s’agit notamment des travaux, des primes d’assurances, des frais de syndic, etc. Une fois ces frais déduits, deux cas de figure peuvent se présenter. Si le résultat est positif, ces sommes sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Si le résultat est négatif, on parle alors de déficit foncier : celui-ci est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an et fait donc mécaniquement baisser vos impôts.

La fiscalité est bien sûr un sujet très important lorsqu’on investit pour louer, et le choix du nu ou du meublé a des impacts forts. Le mieux, si vous avez des doutes, est de faire étudier votre projet par un professionnel de l’immobilier ou encore un gestionnaire de patrimoine.

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