Y’a t’il en France, un risque de bulle immobilière et de chute brutale du marché ? Même si certains aiment se faire peur. Sans vouloir jouer les voyants extralucides, et bien que certains acteurs économiques aient pris la bonne habitude d’avertir d’une menace avant même qu’elle ne soit existante, rappelons les faits. Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ? Quelles en sont les causes ? Sont-elles réunies à l’automne 2022 dans l’hexagone ? Décryptages…
Qu'appelle-t-on une bulle immobilière ?
D’un point de vue strictement académique, on évoque la notion de bulle immobilière, lorsque le montant des transactions de biens n’est plus connecté aux indicateurs économiques principaux que sont le revenu moyen d’un ménage sur le secteur étudié et le taux de capitalisation.
Pour dire les choses plus clairement, on parle de bulle immobilière lorsque l’augmentation des prix immobiliers est soudaine, forte, et décorrélée de la hausse du niveau de vie ou du taux de croissance d’un secteur géographique donné.
En clair, une bulle immobilière se produit lorsque le salaire moyen des ménages ne correspond plus au prix des logements.
Pour exemple, citons, la crise immobilière de 2008 aux USA : lorsque la bulle éclate, le marché immobilier étant déconnecté de l’économie réelle, les biens étant surévalués, leur prix chutèrent brutalement.
Quelles sont les causes d’une bulle immobilière ?
Considérons pour commencer, la manière dont s’évaluent le prix des biens. Comment estime-t-on le prix des biens ?
D’une manière générale, le prix d’une maison ou d’un appartement s’établit en fonction de la règle de l’offre et de la demande.
Quelques spécificités propres au secteur immobilier s’ajoutent à cette première considération. Pour entrer dans les détails, un professionnel de l’immobilier donnera un avis de valeur à votre bien, en considérant plusieurs points, tels que la situation du bien, l’état du bâti, sa configuration, sa superficie, la présence ou non d’un balcon, d’une terrasse, d’espaces extérieurs, le prix des biens similaires sur le secteur, le prix des biens vendus et celui des biens invendus.
Quand le bien est surévalué, il peut alors perdre de sa valeur lorsque vous l’aurez acheté. Si cette situation se produit sur l’ensemble des logements d’une ville ou d’un pays, alors le marché peut collapser. La bulle éclate. Le marché s’effondre.
Par ailleurs, les conditions d’emprunt immobiliers jouent également un rôle crucial dans l’éclatement ou non d’une bulle immobilière.
Lorsque les conditions d’octroi sont souples, le prêt est accessible à de nombreux ménages, qui peuvent alors investir et acquérir une maison ou un appartement. En conséquence, le nombre d’acquéreurs augmentent, les prix grimpent. La spirale peut alors s’enclencher. Ce fut ainsi le cas en 2008 aux Etats-Unis d’Amérique. Pour mémoires : de nombreux ménages modestes se sont fortement endettés, en souscrivant des emprunts « faciles » et à taux variables. Par la suite, n’ayant plus les ressources suffisantes pour faire face à leurs mensualités, tout le système a collapsé.
Troisième grande raison qui amène à l’éclatement d’une bulle immobilière : un manque de renouvellement urbain. En clair, peu de logements créés ou une pénurie d’habitations sur le marché.
Peut-t-on craindre l'éclatement d'une bulle immobilière en France ?
On peut rappeler que le marché aime se faire peur. Certains acteurs économiques y ont même pris goût, d’autres encore en tirent également un grand bénéfice.
D’un point de vue strictement factuel, Paris est régulièrement classée dans le top 5 des villes présentant un risque de bulle immobilière. Pour mémoire, c’est également le cas dans d’autres régions de la planète, comme par exemple à Toronto, Amsterdam, ou encore Hong Kong, Munich, Vancouver, Francfort ou Vancouver…
Pour information annexe, rappelons que les prix parisiens ont dépassé le seuil psychologique des 10 000 € par m2 en 2020. Cependant, en raison des suites de la crise sanitaire liée au Covid, la hausse des prix s’est assagie.
Par ailleurs les nouvelles réglementations sur la performance énergétique, ont entrainé une augmentation spectaculaire du nombre de biens mis en vente depuis le début de l’année (+28% de biens en vente dans la capitale depuis début 2022).
De plus, dans le reste du territoire, le marché immobilier reste très dépendant des taux d’intérêt bas.
Les taux remontent, et le marché pourrait s’inquiéter d’une chute voire d’un arrêt brutal des projets immobiliers portés par des acquéreurs, primo-accédants ou non.
Cependant, suite à l’inflation qui augmente, rappelons que Bercy a mis en discussion la possibilité d’une réévaluation du calcul du taux d’usure (le taux maximal auquel les banques peuvent prêter), ce qui pourrait également être une bonne raison de raison garder et de se rassurer.
Cette décision pourrait également contribuer à desserrer les conditions d’octroi et augmenter en conséquence le nombre d’acquéreurs sur le marché.
