Achat immobilier : comment optimiser votre profil emprunteur

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Comme la grande majorité des acquéreurs, lorsque vous achèterez une maison ou un appartement, vous aurez besoin de financer cet achat à l’aide d’un crédit immobilier. Il vous faudra alors réunir certaines conditions pour obtenir l’accord d’une banque ou d’un établissement prêteur. Votre apport personnel, votre situation professionnelle, votre profil de gestionnaire, votre taux d’endettement, le type de votre projet immobilier… tous ces points constituent les éléments de votre profil emprunteur.  Comment faire en sorte de satisfaire au mieux les critères d’évaluation de votre banque pour obtenir la somme que vous demandez et les meilleures conditions de crédit ? Entrons dans le détail…

Le montant de votre apport personnel

En règle générale, la part de financement personnel doit être au moins égale à 10% de la somme que vous demandez à votre banque.

Désormais, suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), fin 2019, il est devenu extrêmement rare d’obtenir un prêt sans une somme d’argent de côté. D’une part, cet apport personnel montre aux banquiers que vous savez épargner et d’autre part, il limite leurs prises de risques.

Il faut un apport financier pour avoir un emprunt.

Dans l’idéal, les bons dossiers possèdent souvent une quotité de financement égale ou supérieure à 20%, voire plus. Néanmoins, les banques acceptent de financer aussi les dossiers avec moins d’apport, notamment pour les primo-accédants (premier achat) qui débutent dans la vie active et qui ont naturellement une épargne moins importante.

Des revenus financiers stables

Il sera également important de présenter une situation professionnelle stable pour montrer que vos revenus sont réguliers et durables.

Pour la banque, l’ancienneté dans un emploi est un point essentiel. Si vous venez de démarrer une nouvelle activité, soyez patient avant de solliciter un prêt. Très souvent, les banques préfèrent un emprunteur qui peut présenter une ancienneté de 8 à 12 mois dans le travail qu’il occupe.

Plus vos ressources semblent stables et pérennes, plus votre préteur est rassuré car il limite ainsi son exposition à des défauts de remboursement.

Dans la plupart des cas, les salariés qui font une demande d’emprunt, devront occuper un emploi en CDI (Contrat à durée indéterminée), et avoir terminé leur période d’essai, cependant il existe également des offres de prêt destinées aux intérimaires et aux CDD, particulièrement s’ils peuvent avancer un bon niveau de revenus et un apport personnel conséquent. 

La maîtrise de votre endettement

Votre taux d’endettement est également un critère déterminant. Il correspond au pourcentage de vos revenus dédié au remboursement de vos prêts.

Les banques doivent respecter un taux d’endettement de 33% maximum. Cependant, si vous présentez de hauts revenus avec beaucoup d’apport personnel, ce taux pourra être légèrement supérieur.

Souvenez-vous que ce ratio s’établit également en considérant vos autres prêts tels que vos emprunts à la consommation, vos crédits renouvelables ou prêts personnels.

Par ailleurs, vous pouvez réduire ce taux d’endettement en réalisant au préalable un rachat de prêts, qui permet de regrouper la totalité ou une partie de vos crédits en cours, en un seul prêt de consolidation unique.

La gestion de vos comptes en banque

Dans votre dossier d’emprunteur, vous aurez également à présenter vos derniers relevés de compte bancaires. Ils permettront à l’établissement préteur de juger de votre capacité à gérer raisonnablement vos finances.

Mieux vaut ne pas présenter des découverts bancaires fréquents, car cela dénote que vous vivez au-dessus de vos moyens. Dans ces circonstances, une mensualité de prêts supplémentaire pourrait déséquilibrer gravement vos finances au point que vous ne puissiez plus faire face à vos obligations de remboursement.  

Pour obtenir un prêt aux meilleures conditions, mieux vaut présenter un profil de bon gestionnaire. Si vos comptes illustrent votre capacité à épargner régulièrement, votre dossier obtiendra un accueil d’autant plus favorable.

La nature de votre projet d'acquisition

Les banques évalueront également la cohérence de votre projet immobilier.

Si vous avez des ressources modestes et que vous prévoyez d’acheter une résidence secondaire ou une ancienne bâtisse nécessitant un grand nombre de travaux de réfection, votre banquier pourrait également considérer votre investissement comme risqué.

Prévoyez de solides garanties, si les travaux de votre bien dépassent 30 à 40% de son prix d’achat.

De même, vous pensez à mettre en valeur les points forts de votre acquisition. Par exemple, sa localisation au regard de votre lieu de travail, ou encore la vue, la surface, la disposition, les performances énergétiques, par exemple.

Bon à savoir :
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques. Vous aurez tout intérêt pour cela à faire appel à un courtier en crédits qui vous aidera à présenter le meilleur profil tout en vous aidant à trouver l'établissement préteur le plus indiqué et à négocier pour vous les meilleures conditions de crédit immobilier.

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