Investir dans l’immobilier locatif fait-il augmenter vos impôts ?

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Vous avez acheté un appartement et vous souhaitez rentabiliser sa location. Votre imposition sera différente si vous le louez nu ou meublé. Voici l’impact de votre investissement locatif sur vos impôts.

Cas n°1 : la location nue

Si vous louez un logement nu, c’est à dire sans meubles, ​​les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe ensuite deux régimes d’imposition : soit vous dépendez du régime micro-foncier, soit du régime réel.

Le régime micro-foncier

Si le revenu brut de votre location, c’est à dire sans les charges, ne dépasse pas les 15 000€, vous devez en principe le régime micro-foncier :

  • Indiquez le montant de vos loyers dans la case 4BE de votre déclaration de revenus.
  • Vous obtiendrez un abattement forfaitaire de 30% sur cette somme, ce qui correspond en théorie aux charges.
  • Il n’y a en revanche aucune autre déduction possible.

Le régime réel

Si votre revenu locatif brut excède 15 000€, vous devez opter pour le régime réel et utiliser un formulaire spécifique, le n°2044 :

  • Votre revenu foncier, dans ce cas, correspond à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles.
  • Vous devez toutefois pouvoir justifier toutes ces dépenses.
  • Il est possible d’opter pour ce régime même si le montant des loyers est inférieur à 15 000€, ce qui peut être intéressant si vous avez plus de 30% de charges déductibles mais attention, vous ne pourrez pas changer d’avis pendant 3 ans.

Les charges déductibles comprennent les intérêts d’emprunts, les charges de copropriété, les travaux, ainsi que les primes d’assurance. Le régime réel est donc très intéressant à considérer si vous avez un emprunt en cours et que vous avez investi via un dispositif Pinel, Denormandie ou Malraux.

Cas n°2 : la location meublée

Si les recettes retirées de votre location meublée n’excèdent pas 23 000€ par an et qu’elles n’excèdent pas le montant total des autres revenus d’activité de votre foyer, vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, vous devez remplir une déclaration complémentaire, la N° 2042-C-PRO et vos revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Là aussi, deux régimes s’appliquent.

Les impôts sur la location meublée

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique si vos recettes de 2021 ne dépassent pas 72 600 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50% qu’il faut déduire de vos recettes pour avoir le bénéfice imposable. Vous pouvez aussi toutefois choisir d’être au régime réel.

Si vous relevez de ce régime, il vous suffira d’indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus en utilisant le formulaire n°2042 C-PRO.

Le régime réel

Si vos recettes sont supérieures à 72 600€, vous êtes de fait au régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire vos frais et charges. Et si ce n’est que la 1re ou la 2e année que vos recettes annuelles dépassent 72 600 € vous pouvez choisir de rester en micro-BIC. Dans ce cas, il vous faudra remplir le formulaire n°2031-SD puis vous devrez reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.

Il est donc compliqué de savoir si vos impôts vont augmenter ou non selon votre cas. Cependant, le dispositif Pinel, encore accessible jusqu’à fin 2022, est connu pour être une option intéressante concernant la défiscalisation.

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