Pour de nombreux élèves, le début des formations supérieures signifie qu’ils devront quitter le domicile familial. En moyenne, d’après le rapport 2021 de la Fédération des Associations Générales Étudiantes (FAGE), le loyer étudiant s’élève à 551 euros mensuels et représente près de 53% des frais d’études pour un ménage. Dans ces conditions, selon la durée d’apprentissage et le budget disponible, les prix de l’immobilier de certaines villes rendent plus attractive une acquisition comparée à une location. Louer ou acheter un logement étudiant, comment se décider ? Voici quelques éléments de réponse…
Louer ou acheter : deux stratégies à bien évaluer
Vaut-il mieux se décider pour la location ou l’acquisition de votre logement étudiant ? La réponse n’est pas uniforme et dépend de plusieurs critères, parmi lesquels la durée prévisionnelle des études, les aides éventuelles (allocations, aides à la rénovation), le type de bien à acquérir, le budget à disposition et naturellement les prix du marché immobilier dans les villes choisies.
Plus les études sont longues, et plus il deviendra facile d’amortir votre achat. Certains foyers font également ce choix de l’acquisition en anticipant le fait que plusieurs de leurs enfants se succéderont dans la même ville afin de suivre leurs programmes d’apprentissage.
La location offre l’avantage de sa souplesse, mais l’achat permet de se constituer un patrimoine tout en plaçant des sommes chaque mois au lieu de les dépenser. De plus, sous certaines conditions, louer donne droit à des coups de pouce telles que l’aide au logement (APL) qui permet d’alléger le poids d’un loyer.
Malgré tout, dans certaines communes, la demande locative est très forte et il est difficile de louer un logement adéquat. L’achat peut alors s’avérer une bonne solution, particulièrement si les prix immobiliers sont accessibles.
En effet, dans certaines villes étudiantes, l’achat d’un studio de 25 m2 nécessite une mensualité de remboursement de crédit égale ou inférieure au montant d’un loyer.
Ces villes où l'achat coûte moins cher que la location
Même si les tarifs ont constamment augmenté ces dernières années, il reste encore de nombreuses villes où le prix d’un studio est abordable, comparé à son coût de location.
C’est ainsi le cas à Besançon, par exemple. Selon les chiffres de la FNAIM, dans cette ville, vous devriez débourser près de 303 € par mois pour louer un appartement de 25 m2, quand le remboursement d’un crédit sur 20 ans ne vous coûterait que 319 euros mensuels pour l’achat d’un tel bien.
Dans d’autres communes, le remboursement d’un prêt serait même inférieur à celui d’un loyer : à St-Etienne, comptez une mensualité d’emprunt de 189 €, comparé à un loyer moyen de 268 €. A Nancy, vous pouvez anticiper un remboursement de prêt de 362 € mensuels, en comparaison d’un loyer de 366 €/mois.
En revanche, à Paris, il faudrait compter en moyenne 749 € de loyer par mois pour un bien qui s’achèterait avec un prêt dont les mensualités s’élèveraient à 1 349 € sur 20 ans.
Dans d’autres grandes villes, comme à Lyon, par exemple, il faudrait une durée d’études de 6 ans et 7 mois pour amortir une acquisition d’un bien équivalent. Cette durée serait encore plus élevée dans des villes comme Versailles, où vous auriez besoin de plus de 8 ans pour amortir l’achat d’un studio de 25 m2.
Malgré tout, dans le cas d’études longues, telles qu’un doctorat ou un master, l’achat pourrait être amorti dans la plupart des grandes villes étudiantes, comme Marseille, Lyon ou Lille.
Le rendement locatif et la plus-value à la revente
La location est souvent considérée comme une perte financière tandis que l’acquisition représente un investissement. Il peut par exemple être envisagé de louer votre appartement à d’autres étudiants une fois que l’élève de la famille a terminé son cursus.
Dans cette situation, le rendement locatif sera un point important à considérer. Vous devrez alors évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier, en étudiant le taux de rendement qui correspond au ratio entre le revenu locatif annuel et le prix d’achat du bien.
Ainsi, pour un studio de 25 m2, des villes comme Nancy, Grenoble ou Amiens offriront un taux de rendement très attractif. D’autres villes comme Nice, Rennes ou Lille offriront un bon taux de rendement mais avec un prix d’acquisition plus élevé.
Il faudra également prendre en compte l’éventuel gain à la revente, soit la plus-value réalisée. Celle-ci varie selon les durées de possession et le dynamisme du marché immobilier observé dans les villes considérées.
Selon l’étude de la FNAIM, cette plus-value serait de 2 800 € pour une revente au bout de 3 ans à Saint-Étienne, en cas de stabilité des tarifs. Pour cinq années de détention, le gain serait de 6 609 € dans cette commune, comme à Grenoble et à Metz.
En revanche, dans des villes comme Lyon, Strasbourg ou Lille, la revente au bout de trois ans aboutirait plutôt à une perte, si les prix restent stables.
Le calcul de la plus-value doit en effet intégrer la totalité des dépenses liées à l’achat et à la vente, telles que les frais de notaires, les frais d’agence, les taxes foncières, les taxes sur la plus-value, etc…
A retenir : On appelle ville étudiante, toute commune de plus de 30 000 habitants où le nombre d'étudiants inscrits représente au moins 5% du total de la population.
