Vente immobilière : Comment estimer la valeur de votre bien ?

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Connaître la valeur précise de votre habitation est une étape indispensable avant de la mettre en vente. Si vous en surestimez le prix, vous risquez d’avoir peu de visites et de voir se dévaluer votre annonce au fil des mois. Si au contraire, vous le sous-estimez, votre propriété pourra être bradée et vous perdrez une belle part de la plus-value que vous auriez pu réaliser. En règle générale, les délais de vente moyen sont de 82 jours en Ile de France et 90 jours en province. Une bonne évaluation initiale de votre résidence vous permettra d’optimiser ce délai tout en réduisant les marges de négociation de vos acquéreurs potentiels. Voyons ensemble comment évaluer votre bien pour le vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Estimez votre bien par vous-même

C’est souvent le premier réflexe des propriétaires. Se faire une idée par ses propres moyens de la valeur de sa maison ou de son appartement.

Attention, cependant : cette méthode présente plusieurs inconvénients qu’il importe d’identifier.

En premier lieu, il faut veiller à ne pas rester focalisé sur le prix d’acquisition de votre maison. Il est peu probable que le montant auquel vous pouvez vendre votre habitation soit le même que celui auquel vous l’avez acheté. Le marché immobilier évolue, à la baisse ou (le plus souvent) à la hausse.

Estimer son bien par soi-même

En second point, prenez soin de prendre en compte toutes les caractéristiques de votre demeure. Ne sous-estimez pas l’usure du bâti et les éventuels travaux de rafraichissement ou de rénovation à considérer, par exemple.

Par ailleurs, il est très important de rester objectif et de laisser de côté l’aspect affectif. Vous avez vécu dans ce lieu et vous pouvez avoir tendance à en surestimer le montant en raison de l’attachement émotionnel que vous lui portez.

Dans tous les cas, il vous faudra vous renseigner sur le montant des logements similaires, qui sont à vendre dans votre ville et votre quartier, afin d’avoir une vision claire du marché immobilier local.

Quelques outils peuvent vous aider pour cela. D’une part, vous pouvez utiliser la base « Bien » et « Perval » mise à disposition par les notaires. D’autre part, le Ministère de l’Economie et des Finances met à votre disposition les Données de Valeurs Foncières (DVF) qui présentent les transactions réalisées dans votre région. Ces informations sont publiques et accessibles sur le site officiel de Bercy (App.dvf.etalab.gouv.fr​). Vous pouvez aussi les consulter sur des sites spécialisés qui vous permettent d’affiner les recherches par type de biens, par superficie, nombre de pièces ou prix de vente (immodata.fr).

Se connecter aux services d'évaluation en ligne

Beaucoup de propriétaires choisissent également d’utiliser les services de simulateurs en ligne. Ces outils vous proposent l’estimation de votre habitation en quelques clics par le biais d’un questionnaire à remplir directement sur internet.

Prenez garde, néanmoins : bien que les progrès de l’intelligence artificielle aient rendu ces simulateurs de plus en plus pertinents, vous obtiendrez le plus souvent une enveloppe approximative.

D’une part le questionnaire qui vous est proposé ne peut pas prendre en compte tous les critères caractérisant réellement votre habitation. L’état du bâti, les rénovations éventuelles, le cachet, l’aménagement et la disposition particulière de votre logement ne seront pas considérés par ces simulateurs.

Généralement, ces systèmes d’évaluation en ligne sont simplement des interfaces marketing qui permettent de recueillir vos coordonnées afin de constituer des bases de données de propriétaires vendeurs.

Bien que ces évaluateurs en ligne puissent vous aider dans un premier temps, ils ne seront pas suffisants pour obtenir le juste prix de votre habitation. L’information obtenue devra être complétée.

Utiliser les services d'un notaire

C’est un bon réflexe pour qui veut se faire une idée juste de la valeur de sa maison ou de son appartement. Les notaires sont des professionnels de l’immobilier, en charge d’authentifier les transactions sur un secteur donné.

Ils disposent de bases de données très fournies sur le prix des biens vendus et ils pourront vous fournir une estimation chiffrée du montant actuel de votre résidence en fonction de sa situation et de ses caractéristiques.

Pour cela, ils utilisent généralement deux méthodes : soit une expertise simplifiée, qui s’effectue à partir de leurs bases de données « Bien » et « Perval », soit un audit de votre habitation réalisé au cours d’une visite réelle.

Les deux méthodes vous permettront d’obtenir un « avis de valeur » authentifié, ou « certificat d’expertise », mais sachez que seul un audit réalisé in-situ pourra vous donner un chiffre juste et précis.

C’est souvent le reproche que l’on fait au notaire : d’une part il est rarement sur le terrain et il connait surtout le montant des transactions déjà réalisées et non celui des ventes en cours sur votre zone géographique.

Obtenir un « avis de valeur » par un agent immobilier

Faire appel à un agent immobilier est la méthode la plus sûre pour connaître le montant auquel vous pouvez vendre votre propriété.

Ce sont des professionnels qui disposent du savoir-faire spécifique à leur fonction. Ils connaissent parfaitement votre ville, votre rue et votre quartier. Non seulement, ils ont à disposition toutes les données du marché sur les transactions effectuées mais ils ont également des données sur les montants des biens actuellement mis en vente ou qui n’ont pas trouvé preneur. 

Le plus souvent, ils vous délivreront un « avis de valeur » à la suite d’une visite de votre habitation. Cette estimation sera réalisée en comparant les données qui concernent les caractéristiques de votre logement et le prix des biens vendus, invendus et à vendre sur votre secteur.

S’il est clair que les agents immobiliers travaillent avec l’espoir de vous voir signer un mandat pour leurs services, l’évaluation physique vous sera proposée le plus souvent gratuitement et sans engagement.

Pour plus de sureté, et éviter qu’un agent surestime votre logement afin de vous compter dans sa clientèle, rien ne vous empêche également de solliciter plusieurs agences afin de comparer vous-même leurs préconisations.

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