Le rachat de crédits immobilier est comme le regroupement de crédit classique mais comme son nom l’indique, vous intégrez un prêt immobilier parmi les crédits que vous rassemblez. Le but étant de diminuer vos mensualités en reprenant tous vos crédits auprès d’un organisme spécialisé. Voici un guide qui vous permettra d’en savoir plus sur le rachat de crédit immobilier.
Comment faire un rachat de crédit immobilier ?
Il se peut que vous soyez déjà propriétaire et que vous ayez eu recours à un prêt immobilier pour l’achat de votre demeure. Seulement en plus de cet emprunt, vous avez peut-être aussi demandé un ou plusieurs crédits à la consommation. Essayez le rachat de crédit immobilier. Mais comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ? Il vous suffit de faire une simulation de regroupement de crédits sur un comparateur en ligne en donnant toutes les informations sur votre situation. Des courtiers vous appellent, vous confirmez ensemble les informations que vous avez fournies pour leur permettre de bien analyser quelle serait la meilleure solution pour vous. Vous recevez ensuite l’offre de différentes banques et c’est à vous de choisir celle qui vous paraît la meilleure. Lorsque vous acceptez l’offre, la banque qui vous accepte le dossier va racheter tous les crédits que vous aviez décidé de rassembler aux banques actuelles et vous en crée un nouveau plus intéressant. Il ne vous manque plus qu’à signer et retrouver une sérénité financière.
Quand faire un rachat de crédit immobilier ?
Vous avez des mensualités trop hautes et vous n’arrivez plus à suivre financièrement chaque mois ? Cela peut arriver à tout le monde. Votre situation a changé du jour au lendemain et en plus de votre prêt pour rembourser votre maison ou votre appartement, vous n’aviez pas anticipé les crédits conso qui s’y rajoutent ? Faites un rachat de crédit immobilier pour palier à ces difficultés. Grâce au rachat de crédit immobilier, vous pouvez baisser vos mensualités jusqu’à -60% et vous pouvez demander une trésorerie pour financer un projet comme la rénovation d’une pièce de votre maison par exemple.
Combien de temps pour un rachat de crédit immobilier ?
Les délais de traitement du dossier sont un peu plus longs qu’un rachat de crédits à la consommation en raison des documents supplémentaires à fournir lorsque vous êtes propriétaire. Le dossier d’un rachat de crédits immobilier est en général, si les documents sont fournis à temps, finalisés entre 3 et 6 semaines. Vous pouvez l’envisager si vous remplissez les conditions suivantes :
- Votre capital restant dû doit être d’au moins 18 000€.
- La durée totale de votre prêt immobilier doit être assez longue (10 à 12 ans).
- La durée restante du prêt doit être supérieure à la durée écoulée.
- Il faut au moins 1 point d’écart entre votre taux d’intérêt actuel et le nouveau taux, sur la même durée.
Mais quels documents sont à fournir pour un rachat de crédit immobilier ? Pour tout rachat de crédit, qu’il soit conso ou immobilier, il faut des documents administratifs comme la photocopie de votre pièce d’identité recto/verso en cours de validité, la photocopie de votre livret de famille, le contrat de mariage si vous êtes marié, etc… Il faut également des justificatifs de revenus comme les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié, la photocopie de votre convention d’indemnisation si vous êtes au chômage, l’attestation du versement d’allocations familiales ou autres aides au logement, etc…
Mais lorsque vous êtes propriétaire, il faut notamment fournir ces documents :
- Un justificatif de domicile à votre nom daté de moins de 3 mois. Cela peut être une facture d’électricité, de gaz, etc…)
- La photocopie de la taxe d’habitation si vous la payez encore.
- La photocopie de la taxe foncière
- La photocopie du titre de propriété
- L’estimation de votre bien immobilier par un notaire ou un agent immobilier, elle est facultative mais peut jouer en votre faveur lors de l’analyse de votre dossier.
- L’offre de prêt et le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier.
Pas de panique, le courtier vous accompagne dans votre démarche et reste disponible. Si vous avez des questions sur les documents à fournir, il saura vous répondre.
Quelle banque choisir pour un rachat de crédit immobilier ?
Il est très difficile de savoir vers qui se tourner quand on a un projet de rachat de crédit. Il y a beaucoup d’acteurs sur le marché parmi les banques et les courtiers… Mais quelle est la meilleure banque pour un rachat de crédit immobilier ? Mais voici les différentes solutions vers lesquelles vous pouvez vous tourner :
- Vous pouvez voir ce que votre banque actuelle peut vous proposer. Votre conseiller en banque pourra peut-être vous apporter une belle offre dans le but de toujours vous fidéliser. Mais cela ne veut pas dire qu’il faut arrêter vos recherches ici, il est très important de faire jouer la concurrence dans ce domaine.
- Dans l’idéal, après avoir consulté votre conseiller en banque, renseignez-vous sur ce que peuvent vous proposer les autres banques classiques. Toutes vous donneront sûrement des avantages à faire votre rachat de crédit immobilier chez eux et vous verrez plus clair sur les intentions de votre banque actuelle.
- Vous pouvez vous pencher vers des banques spécialisées. Ces banques appartiennent souvent à des grands groupes bancaires. Vous aurez donc un traitement de votre demande qui sera sérieux et efficace puisque ces organismes-là savent ce qui est le mieux pour vous grâce à la connaissance de leurs produits et services.
- Enfin, vous pouvez vous tourner vers un courtier spécialisé en rachat de crédit immobilier. Il fera les démarches pour vous et tout ce qu’il vous restera à faire est de valider l’offre qu’il aura trouvé pour vous. Il saura sûrement effectuer des recherches de manière plus efficaces et rapides grâce à son expertise.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?
Un rachat de crédit immobilier n’est évidemment pas gratuit et mieux vaut laisser le calcul des coûts de votre dossier à un expert.
Mais quels sont les frais pour un rachat de crédit immobilier ? Il existe ce qu’on appelle les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Le rachat de crédit immobilier est comme un remboursement anticipé pour le/les organisme(s) qui vous ont accordé vos emprunts actuels et cela exige des frais. Ces frais s’élèvent à 3% du capital restant dû pour un prêt immobilier. Pour un prêt à la consommation, s’il est souscrit après mai 2011, vous ne devrez des indemnités que si le capital du restant dû est supérieur à 10 000€. Si c’est votre cas, le montant s’élève à 1% du capital remboursé s’il vous reste plus de 12 mensualités à rembourser et 0,5% s’il vous reste moins de 12 mensualités. Les IRA peuvent être négociés pendant la constitution de votre dossier. Elles peuvent supprimées et notamment quand vous faites le rachat de crédit avec la même banque que celle qui vous a accordé vos emprunts actuels.
Il y a les frais de dossier de la banque qui varient entre 0,5% et 1,5% du montant racheté et les frais de dossier du courtier qui coûtent entre 1% et 9% du nouvel emprunt en fonction du courtier avec qui vous faites affaire.
A cela, il faut ajouter les frais d’hypothèque. L’hypothèque peut être demandée par les banques comme garantie et le rachat de crédit immobilier devient alors un rachat de crédit immobilier “hypothécaire”. Les banques vous le proposeront systématique lorsque la part de votre crédit immobilier dépasse les 60% du montant total de crédit à racheter. Cela exige l’intervention d’un notaire et engendre de nouveaux frais : la taxe de publicité foncière qui vous coûtera 0.71% du capital emprunté si le bien immobilier est neuf (construction de moins de 5 ans et non-habité pendant cette période) ou 5,81% si le bien immobilier est plus ancien.
Si vous n’avez pas voulu poursuivre sur un rachat de crédits hypothécaire, vous pouvez demander l’option de la caution. Vous pouvez trouver une personne physique qui se porterait garant et cette solution ne vous apporterait aucun frais supplémentaire. En revanche, si vous ne respectez pas vos remboursements en temps et en heure, l’organisme emprunteur se réserve le droit d’exiger au garant le remboursement à votre place.
Sinon, il existe des organismes de cautionnement mutuel. Ces organismes s’engagent à payer vos mensualités en cas de défaillance mais cela vous coutera entre 2% et 3% de la somme cautionnée. L’établissement qui financera votre rachat de crédit, en revanche, est en droit de refuser l’option de la caution.
Vous pouvez aussi compter l’assurance emprunteur. Elle est facultative mais parfois exigée par la banque pour un rachat de crédits à la consommation. En revanche, pour un rachat de crédit immobilier, elle est obligatoire.
Comment calculer un rachat de crédit immobilier ?
Le calcul d’un rachat de crédit immobilier est plus compliqué que ce qu’on pourrait penser. Il est nécessaire d’analyser votre situation dans son ensemble pour connaître le résultat final de votre regroupement de crédit. Il est préférable de demander à un spécialiste. Il commencera par calculer votre reste à vivre grâce aux données que vous aurez fournies. Ensuite, il va calculer votre taux d’endettement, c’est le rapport entre vos charges mensuelles et vos revenus. Ici, vos charges sont constituées de vos crédits en cours et de votre loyer si vous êtes locataire. Vos revenus sont vos rentrées d’argent. Votre taux d’endettement doit être au maximum de 33% autrement vous avez un risque de surendettement trop important. Pour finir, le spécialiste va calculer la quotité hypothécaire de votre bien immobilier qui représente le ratio entre la valeur de votre bien et le montant de votre financement.
Comment négocier un rachat de crédit immobilier ?
Attention, il ne faut pas confondre le rachat de crédit immobilier et la renégociation de prêt immobilier. Un rachat de crédits regroupe plusieurs de vos crédits pour n’en faire qu’un avec des mensualités plus basses. La renégociation de prêt immobilier elle ne fait que revoir votre prêt immobilier en cours dans le but d’en contracter un nouveau à un taux plus intéressant.
Pour négocier un rachat de crédit immobilier, vous échangez avec votre établissement financier si vous ne passez pas par un IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement) sur les modalités du contrat. Vous aurez le choix de votre nouveau taux, de votre mensualité et de la nouvelle durée de votre nouveau crédit. Evidemment, votre demande doit rester raisonnable, une banque ne vous rachètera pas vos crédits si elle sait qu’elle n’y gagnera rien. Si vous passez par un courtier en rachat de crédits, il trouvera pour vous la meilleure solution auprès des établissements financiers grâce à son expertise.
Quel taux pour un rachat de crédits immobilier ?
Si votre regroupement de crédits est composé d’un prêt immobilier, il faut que ce dernier dépasse les 60% du montant total à regrouper pour que le taux appliqué soit celui de l’immobilier.
Voici les taux immobiliers :
Pour vous donner un exemple, le meilleur taux en 2016 sur le baromètre était de 1,04% à 1,45% pour un prêt de longue durée (de 15 à 25 ans) et pour un taux fixe. Pour un prêt de courte durée (de 7 à 12 ans) avec un prêt à taux fixe, il était de 0,67% à 0,83%.